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【投資家】最大の投資は営業への出資【利回り】

1 :出鱈目男:2010/03/27(土) 23:04:44 ID:7nN7S9z/
だいぶ、収益物件の高利回り物件が少なくなってきている
昨今だが、いまだに収益の動きはいいよな。
ただ、よくよく考えてみると
{NOI−(金利+返済)}×85%(空室リスク)
=2%前後×レバレッジ5倍(融資金額/自己資金)
将来的な家賃下落を考えたら
RCにしても木造にしても返済まで長期保有しても
売却して土地値に毛が生えた程度の利益しかでないんだよね。

*地主は別として

つまり・・・
この程度の利益=(自己資金2000万円)1億円投資して(リスクを背負って)
30年後のリターンが土地値段×1.1程度=4000〜5000万円程度ならば

優秀な営業へ2000万円出資して
3年以内で元が取れると思うんだがね。


どう思うよ ここんとこ。








2 :出鱈目男:2010/03/27(土) 23:25:04 ID:???
俺が投資家の目線で考えてみる。

出資比率80%程度にしてやって
会社の経常利益の50%を役員報酬にする契約。
2年目以降は前年度の経常利益の給料折半。
もし出資するなら
ま、専門分野で5年以上は経験している買取業者を選定する。

【出資額】3000万円 総額3500万円程度
【会社設立】500万円【資本金】1000万円
とりあえず、事務所が今ははんぱなく安いから一等地を探す。
適当にプレゼンできるスペースを確保できる事務所にしてと。
【運用資金】1500万円
→VCでまずは融資をひっぱって
区分マンションを月に1件程度コツコツやって
【1年目】3000万円×10本→売上高3億円 粗利益4000万円
人件費除く固定経費=1500万円程度
経常利益2500万円→概ね1年目に関しては役員報酬500万円とすると
純利益1500万円
当期利益750万円

2年目以降は役員報酬を1200万円とする
【2年目】
業務(出来高制)社員を上手く利用していけば
軌道に乗ること間違いない。

3000万円出資して、営業を見抜く力さえあれば
おそらく3年で回収

5年で倍になるね。



3 :出鱈目男:2010/03/27(土) 23:35:08 ID:???
2年目以降の役員報酬の契約に際しての
契約は
役員報酬
経常利益をAとした場合
余剰資金へ30%まわすとして
給料に回せる資金を0.7A=Bとすると(ただしA>従業員数×1000万円の場合)
代表者0.25B 
出資者0.25B
従業員0.5B分配
A=5000万円かつ従業員(営業・事務各1名)の場合
B=3500万円 

代表者約1200万円
出資者約1200万円
営業700万円
事務300万円
バイト100万円

やはり出来る営業を見つければ
ここまできつい条件提示をしなくても
株式売却等含め、余裕で回収可能だ。

ま、当たり前の話なんだけどさ・・・

4 :名無し不動さん:2010/04/08(木) 14:47:44 ID:???
中古物件を買い取って、利益載せて売るのか?
利益1割以上あるから仲介手数料じゃないよね。

物件仕入れるお金は考えてるの?

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