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★★★ マンションの大規模修繕について ★★★

1 :名無し不動さん:2009/11/12(木) 23:03:39 ID:ebUAVSbS
語ろう。
資産価値の維持・向上のために。

2 :名無し不動さん:2009/11/12(木) 23:33:16 ID:f3gZmkQo
大事なんだがマンション住民が無関心。
修繕積立金値上げしようとするとうるさいけど。

3 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 00:38:30 ID:XezT9p9I
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20011029p4000p6.html
管理や修繕計画に無関心な管理組合があまりにも多い

4 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 01:22:12 ID:KfEZk5HE
100年マンションは100年間の長期修繕計画書を用意すべきだ。

5 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 02:10:29 ID:xfzgvQ3r
第18回 長期修繕計画の必要性と作成のポイント:マンション - 日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20021219p4000p4.html
修繕計画に基づいて計画的に適正な積立金額が蓄積されることが資産価値の維持へつながり、居住者の利益として跳ね返ってくることを念頭においてほしい。

6 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 03:00:41 ID:25W0nwR9
第19回 大規模修繕工事の進め方:マンション - 日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030106p4000p4.html
見積もり金額は安いに越したことはないが「安かろう悪かろう」では何の意味もない。工事金額と施工精度が両立することが大切である。

第36回 修繕積立金が不足したら:マンション - 日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030901p4000p4.html
値上げは居住者からの反発を受けやすいので、長期修繕計画の変更時には理事会や総会を開催して居住者に値上げの必要性を伝え、合意を得たうえで行うことが成功の秘訣となる。

7 :名無し不動さん:2009/11/13(金) 05:05:25 ID:25W0nwR9
第119回 分かりにくい大規模修繕工事を成功させるためのノウハウ:マンション - 日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20090731p4000p4.html
工事中は日常生活に何らかの支障を来たすことになる。
「洗濯物が干せない」「水が出ない(断水)」「工事音がうるさい」―― 経験してみると分かるが、いずれもかなりのストレスだ。

8 :名無し不動さん:2009/11/14(土) 02:44:54 ID:goh0e9bp
長期修繕計画書って作るの大変すぎ、
見直すのはもっと大変だ。

9 :名無し不動さん:2009/11/14(土) 16:57:05 ID:FU4USL0x
第106回 長期修繕計画の標準様式が策定 活用法のポイントを解説:マンション - 日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20080801p4000p4.html
50年前は高根の花とされたマンションも、現在では経年による老朽化や管理組合の機能不全が社会問題となり、かつての“理想郷”としてのイメージは影を潜めてしまった感がある。

そして今回、修繕工事費の算定方法にまで踏み込んだ点は特筆に価する。
これまでは“はれ物”に触るように、算定方法の詳述は敬遠されてきた経緯がある。
それだけに、今回、かなり踏み込んだ内容になっている点は評価できる。
表現こそ抽象的だが、方向性を知る手がかりとしては十分な役割を果たすだろう。

これからは分譲マンションも「200年」住めることが、概念上、求められる。

10 :名無し不動さん:2009/11/14(土) 17:45:17 ID:dj2p2NaV
「200年」マンションねえ。
そんなの可能なのかな?

11 :名無し不動さん:2009/11/16(月) 09:52:57 ID:???
http://www.aera-net.jp/summary/091115_001277.html

12 :名無し不動さん:2009/11/16(月) 17:37:34 ID:lqp8NOS3
建て替え不能EDマンション スラム危機100万戸の「看取り」
http://www.aera-net.jp/summary/091115_001277.html
◆構想から完了まで10年以上
マンション管理大手の大京アステージの黒住昌昭会長(高層住宅管理業協会理事長)は、
「高齢の居住者の方から建て替えの合意を得るのは、介護や福祉と似た面があります」
と話す。最初は建て替えたくない人が多く、何度も話しかけて親しくなってからでないと、話すら聞いてもらえない。複雑な権利調整や資金の話まで持っていくには、とにかく時間がかかるというのだ。
ようやく計画づくりが進んだとしても、建て替え決議で所有者の5分の4以上の賛成を得なければならない。
必ずといっていいほど「まだまだ住める」という反対意見が出る----。

13 :名無し不動さん:2009/11/17(火) 09:10:49 ID:loNV4Zix
建て替え不能EDマンション−スラム危機100万戸の「看取り」
   ◆ 既存不適格物件、タワーマンション、絶対高さ制限、自治体

AERA(2009/11/23), 頁:14


14 :名無し不動さん:2009/11/17(火) 11:45:12 ID:sXfOhyJN
給水管の錆びからの赤水は大丈夫?配管替えかライニングとかの更正工事が必要だよ。メーター回りの配管が激錆だったり、キッチンのリフォームしてて死に管が水回りにに有ったり。横浜の○リーム○イツなんか酷かったもの。

15 :名無し不動さん:2009/11/18(水) 17:07:02 ID:HdizisvF
大規模修繕費を総合的に安く上げるには既存設備の寿命を延ばす工事をするのが適切だ。
たとえばこんなのがある。
http://www.ogawa-reform.jp/drainpipe/index.html
https://www.tsumarinuki24.co.jp/index.html

16 :名無し不動さん:2009/11/18(水) 17:47:09 ID:FraNxTpn
第122回 地域住民との共生・共存なくして、マンションの建て替えは成功しない:マンション - 日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm
高さ制限や日影規制など、法令上の制限さえ守っていれば、あとは何をやってもいいのか ――。
こうした問いかけに対し、「建て替え事業者」「管理組合」「周辺住民」の3者が互いに理解と協力のもと、どこまで同じ目標に向かって意思統一できるかが成否を分けることになる。
マンションストック数は545万戸(2008年末現在)、今後、建て替え問題はさらに深刻さを増す。
「住宅の質(ハード)」から「住生活の質(ソフト)」が問われるようになった今、再度、マンションの建て替えをめぐる現状と課題を整理する必要があるだろう。

 筆者が参加した工事説明会で、出席していた周辺住民の1人が建て替え事業者に向かって、次のようなことを言っていたのが忘れられない。
「建て替え工事は1年半で終わっても、周辺住民の怒りに終わりはない。一生続くことになる」
―― 事業者側に返す言葉がなかったのは、言うまでもないだろう。
繰り返すが、「建て替え事業者」「管理組合」「周辺住民」の3者が互いに理解と協力のもと、どこまで同じ目標に向かって意思統一できるかが成功のカギを握る。
今後、マンションの建て替えが「究極の選択」でなくなることは明白だ。
「地域あってのマンション」「マンションあっての地域」であるとの認識に立ち、共存・共生を意識した建て替えスキームの構築が欠かせない。

17 :名無し不動さん:2009/11/18(水) 23:41:18 ID:G7YHwaeN
第27回 老朽化した給排水管の取り替え工事:マンション - 日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030428p4000p4.html
 しばしば「マンションの寿命」は60年程度と言われているが、この数字は基本構造の耐用年数であり外壁や鉄部をはじめ給排水、消火設備などはもっと短い。
そこで一定期間ごとに改修工事を必要とするが、専有部分を通る給排水管については管理組合の承諾だけでは不十分で区分所有者の協力が不可欠とされる。

○修繕工事として全戸の交換をする場合
 築年数が経過すると配管の劣化による漏水事故が起こるようになるため、管理組合として全世帯の配水管更新工事を一度に行なおうと考えることはよくあるが、この場合はそう簡単にいかない。
専有部分である床下の配管は法的に当該住戸の住人の所有物であり、管理組合と言えども勝手に手を加えることができないからだ。
そこで役員などが説明会を開催し居住者の賛成を得ることとなるが、実際は思うように進まない。
 その一番の理由は費用負担の問題だ。繰り返すが床下配管は専有部分なので、たとえ管理組合としての修繕工事でも屋上や外壁の塗装などとは異なり原則は区分所有者が費用を負担することとなる。
計画がしっかりしており修繕積立金ですべて補てんできれば管理組合が負担することは問題ないが、そこまで余裕のある組合は少ないだろう。
特に排水管の更新は全部一体となって行わなければ本来の機能を発揮しないため、部分的な工事では困るのだ。

18 :名無し不動さん:2009/11/19(木) 02:33:14 ID:tAi4AUD3
第26回 駐車場増設のさいの留意点:マンション - 日経住宅サーチ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030414p4000p4.html
 台数不足による不具合が表面化すれば管理組合としては駐車場の増設を検討することとなるが、その際に留意しなければならない点がある。
 最初の課題は法令上の問題だ。通常は狭小敷地が原因で全世帯分の台数を用意できない場合がほとんどなので、増設方法としては立体化するしかない。
立体自走式(車が自走して出入りする2階建て以上の立体駐車場)は建築物に該当し建築基準法の適用を受けるため建ぺい率や容積率・日影規制などをクリアしなければならず希望通りにはいかない可能性が出てくる。
地下ピット式(上下のみに昇降するタイプ)やパズル式(パレットが上下左右に動く方式)は建築物に該当せず基準法の適用は受けないが、出入庫時の騒音や長い待ち時間が不満となりやすく、さらに維持管理コストが割高となることや車種が規制されることが懸念される。
 二番目の問題として工事費の捻出方法があげられる。
余裕資金が潤沢な組合はまれなので、一時金を徴収するか中期計画を策定し積み立てを行うか、あるいは共用部分リフォームローンを組むしかない。
不足台数や必要時期・事業規模などを勘案してそれぞれの管理組合に最適な手段を取ることが不可欠だ。なおローンについては住宅金融公庫が利用でき、助成制度をもつ自治体もあるので確認してみるといい。
 続いて三番目は居住者の同意をいかに取るかだ。
増設を必要とする人は当然賛成するが、マイカーを所有しない居住者を説得することは容易ではない。
通常、工事費用の負担は全居住者に平等(床面積割合)だからだ。
また賃貸に出していて実際に住んでいない区分所有者や立体駐車場の建設によって日当りに影響を受ける居住者なども同様といえる。
 規約上では「共用部分の変更」に該当し区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成を要するので、専門委員会を設置しすべての住民の意向をくみ取り利害調整を図らなければならない。
段階をふんだ合意形成が求められる。
同時に近隣住民についても十分な配慮を忘れないように。

19 :名無し不動さん:2009/11/19(木) 05:08:59 ID:6Aj9whbm
で?

20 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 10:31:01 ID:/yX1i+iK
給水管更生工事
http://www.yamacon.jp/setubi/biz/kyusui.html

排水管更生工事
http://www.j-shizai.jp/tornado/
http://www.yamacon.jp/setubi/biz/haisui.html
http://www.maru-t-build.com/tsumarinuki/index.html
http://nsk-network.co.jp/0401002.htm
http://www.ogawa-reform.jp/drainpipe/index.html
https://www.tsumarinuki24.co.jp/index.html

配管・配管更生工事
http://www.sumai-kenzai.com/special/?sp_no=5&sp_cgno=34

21 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 17:40:35 ID:r81bRW35
イダケンのマンション管理奮闘記
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diaryall

22 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 18:35:11 ID:r81bRW35
屋根防水の話〜その2〜 - イダケンのマンション管理奮闘記 - 楽天ブログ(Blog)
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/200909090000/
「防水の寿命」
防水の材料によって異なります。
材料は、マンション購入時の建物概要もしくは竣工図をご確認ください。
わからなければ管理会社に聞いてください。

「塗る防水」
塗膜防水:10年前後

「張る(被せる)防水」
シート防水(露出):15年前後
アスファルト防水(露出):15年前後
アスファルト防水(押え):20年前後

23 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 18:42:21 ID:r81bRW35
屋根防水の話〜その3〜 - イダケンのマンション管理奮闘記 - 楽天ブログ(Blog)
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/200909100000/
保証期間後に、漏水事故が起きた場合、管理組合が責任を取ることになります。(管理会社ではないですよ!)
耐用年数が15年程度としているから施工不良ではないかと工事会社と訴訟しても勝ち目はありません。

漏水した住戸から苦情を言われる、理事役員さんたちの心労は大変なものになるでしょう。
根拠もなく改修を遅らせてしまうと、理事役員さんはヤリ玉にあがり、区分所有者間の人間関係が悪化します。

24 :名無し不動さん:2009/11/20(金) 23:35:08 ID:0FvflFUd
糞テスw 以前ちゃくふくしたが

25 :名無し不動さん:2009/11/21(土) 12:16:01 ID:legjc9C8
マンション住民の意識あわせが大変。
投げ出したくなるよ。

26 :名無し不動さん:2009/11/22(日) 00:08:20 ID:Plk7o26f
http://www.geocities.jp/tshny046/syuuzennkeikaku.html
長期修繕計画を立てるということは、みなさんの健康診断予定表を作るようなもの!
そして、その長期修繕計画は根拠ある修繕積立金の算出の基になります。

27 :名無し不動さん:2009/11/25(水) 04:52:42 ID:w4xBGR30
長期修繕計画を立てるのが大変。
管理会社が作った案のままずっと過ごすマンションもあるし。
値上げは無理だー。

28 :名無し不動さん:2009/12/01(火) 10:24:27 ID:ULHZHrhA
【レポート】マンションの開放廊下の長尺塩ビシートを張り替え - コラム:管理組合通信 [ マンションサポート.com ]
http://www.mansion-support.com/kanrikumiai-tsuushin/2008/01/post_29.php
私のマンション(築10年目、8階建)はまだそれほど古くないのに6〜8階の開放廊下の床にはってある長尺塩ビシートが剥離してきました。
ひどい箇所では、床がめくれ上がったり、浮き上がったりしてお年寄りや子供が足をとられて転ぶような事故の可能性もあります。
専門家にも相談しましたが、10年目でここまで剥離する事例はあまりないとの事でショックでした。











・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・うちのマンション築9年目なのにもっとひどい。

29 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 02:14:07 ID:KeOWcUZM
長期修繕計画の有無
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=8985

30 :名無し不動さん:2009/12/02(水) 04:26:55 ID:ibrYVg5L
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=8951
専門的進言が無いと理事会として決断できない為、修繕を専門にしている建築士等の第三者的な「コンサルタント」を入れることをお勧めします。
コンサル料以上の経費節減は確実ですし、工事の公開入札見積・施工管理などでメリットは出ます。

31 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 02:53:31 ID:n4sBWOtk
大規模修繕、なんであんなに高いんだ?

32 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 07:02:20 ID:???
ボラれてるから。

33 :名無し不動さん:2009/12/04(金) 08:14:31 ID:5aXxvWAP
ボラれてるかどうかってどうやって判断したらいいんだ?

34 :東京スカイツリーは19路線と直通 =マスコミが伝えない驚愕真実!:2010/01/24(日) 10:38:11 ID:???

東京スカイツリーの立地は世界最強クラス!以下の鉄道19路線と直結・直通! 
東京スカイツリーの立地は首都圏全域19路線と直通 =マスコミが伝えない驚愕の真実!
http://jbbs.livedoor.jp/bbs/read.cgi/travel/8450/1232188305/200

■東京スカイツリーに直結・直通している鉄道19路線
01:東武伊勢崎線 押上駅 直結 (曳舟、北千住、草加、南越谷、春日部、久喜へ直通)
02:東武日光線直通 押上駅 直結 (東武動物公園、南栗橋へ直通)
03:東武伊勢崎線 業平橋駅 直結 (北千住、久喜、館林、太田、伊勢崎へ直通)
04:東武日光線直通 業平橋駅 直結 (東武動物公園、栗橋、新栃木、東武日光、鬼怒川温泉へ直通)
05:京成本線直通 押上駅 直結 (京成八幡、船橋、京成津田沼、成田、成田空港へ直通)
06:京成押上線 押上駅 直結 (京成曳舟、立石、青砥へ直通)
07:都営浅草線 押上駅 直結 (浅草、日本橋、東銀座、新橋、大門、五反田へ直通)
08:京浜急行本線直通 押上駅 直結 (品川、京急川崎、横浜へ直通)
09:京浜急行久里浜線直通 押上駅 直結 (京急久里浜、三崎口へ直通)
10:京浜急行空港線直通 押上駅 直結 (京急蒲田、羽田空港へ直通)
11:京浜急行逗子線直通 押上駅 直結 (金沢八景、新逗子へ直通)
12:京成成田スカイアクセス直通 押上駅 直結 (成田空港へ新ルートで直通:2010年7月開通)
13:京成金町線直通 押上駅 直結 (柴又、金町直通)
14:北総線北総鉄道直通 押上駅 直結 (高砂、東松戸、新鎌ヶ谷へ直通)
15:北総線千葉ニュータウン鉄道直通 押上駅 直結 (小室、千葉ニュータウン中央へ直通)
16:東京メトロ半蔵門線 押上駅 直結 (錦糸町、大手町、永田町、表参道、渋谷へ直通)
17:東急田園都市線直通 押上駅 直結 (三軒茶屋、溝の口、たまプラーザ、中央林間へ直通)
18:京成東成田線直通 押上駅 直結 (京成成田、東成田へ直通)
19:芝山鉄道線直通 押上駅 直結 (東成田、芝山千代田へ直通)


35 :名無し不動さん:2010/01/30(土) 08:28:13 ID:VxYk+a0G
リノシスコーポレーションてどうよ?
修繕計画そのほかを依頼しようかと思っているんだけど。

36 :名無し不動さん:2010/01/30(土) 11:22:12 ID:???
セザールは5パーセント上乗せ。

37 :名無し不動さん:2010/04/08(木) 00:22:08 ID:???
10年経ってないなら売主に瑕疵担保責任があるんじゃないの?

38 :名無し不動さん:2010/04/10(土) 10:21:53 ID:9v/wqWXk
品確法施行以前に確認申請が行われたマンションについては品確法は適用されず、アフターサービス基準による。
デベが倒産している場合、施工会社によってはアフター対応してくれるところもあるが、多くは泣き寝入りとなる。

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